ES WIRD GEBAUT – NUR DER INVESTITION ZULIEBE!

Es wird gebaut – nur der Investition zuliebe!

Der Kapitalismus war schon prosperierender als in der letzten Dekade. Profitabel zu investieren war somit auch schon leichter. Doch Geld muss in diesem System nach wie vor angelegt werden und sollte idealerweise auch noch ein bisschen Zins für seine Anleger abwerfen. Wie soll das gehen in Zeiten mangelnder profitabler Investitionsmöglichkeiten? Ein kritischer Blick auf die Schweizer Baukonjunktur und die Rolle der Pensionskassen.

In den grösseren Schweizer Städten, und dabei insbesondere in Zürich und Genf, herrscht seit Jahren Wohnungsknappheit. Entsprechend nachvollziehbar ist dort die rege Bautätigkeit. Wo die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt, muss dieses quantitativ entsprechend angepasst werden. Dies freut dann nicht nur Wohnungssuchende, die händeringend nach einer passenden Bleibe suchen oder die Baubranche, welche mit einer guten Auftragslage beglückt wird, sondern in ganz grossem Masse auch eine Vielzahl an institutionellen Anlegern, die ihrerseits in einem andauernd tiefen Zinsumfeld händeringend nach Investitionsmöglichkeiten für das ihnen anvertraute Anlagekapital suchen. Und damit beginnen auch schon die strukturellen Probleme dieses Systems. Denn weil es beispielsweise für Pensionskassen immer noch rentabler ist, selbst bei einer Null-Rendite in Immobilien zu investieren als das Geld zu Negativzinsen anzulegen, wird auch weiter in Immobilien investiert, für die nicht wirklich eine Nachfrage besteht. Zudem steht es bei Aktien und Obligationen noch schlechter um die Performance. Es besteht somit die Gefahr, dass trotz der geringen Nachfrage in einigen Regionen noch mehr Geld in Immobilienprojekte gebuttert wird. Für Ende 2019 prognostizierte die UBS bis zu 80’000 leere Wohnungen. Viele davon im Schweizer Mittelland, fernab der urbanen Zentren. 

In der Stadt wird dafür abgesahnt 

In den Städten wiederum gestalteten sich die Probleme um den Immobilienmarkt praktisch gegenteilig. Der Bau von neuen Wohneinheiten deckt nicht den Bedarf, der sich durch die Sogwirkung in die Städte stetig vergrössert. Und die Investitionstätigkeit der Pensionskassen eignet sich hier nur sehr bedingt als Lösung des Problems, weil es vor allem an preiswertem Wohnraum fehlt. Die Gentrifizierung in den Schweizer Städten ist Fakt. Das einzige wirksame Mittel dagegen sind Baugenossenschaften und vor allem Mietwohnungen zum Selbstkostentarif. Doch genau diese wirksamen Mittel gegen die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum können für die Pensionskassen keine Lösung sein, da diese eine möglichst hohe Rentabilität für ihre Investitionen anstreben müssen. Dadurch sind die Pensionskassen für viele Stadtbewohner ohne dickes Portemonnaie nicht nur keinen Teil der Lösung, sondern als Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt ein wesentlicher Teil des Problems. Die Frage muss gestattet sein, ob man als Stadtbewohner die Entwicklung des lokalen Wohnungsmarkts den Pensionskassen überlassen möchte, die kaum mehr als ihre Rendite im Auge haben. Wie sich ein Quartier darüber hinaus als Wohn- und Lebensraum entwickelt, dürfte nebensächlich sein. Der Anwohner, der durch die Verdrängung von alteingesessenen Anwohnern und Gewerbe zunehmend mit seinem Quartier fremdelt und sich um seinen eigenen weiternen Verbleib darin sorgt, ist da sicher weniger gleichgültig eingestellt. 

Viele dürften einwenden, dass höhere Renditen seitens der Pensionskassen unzähligen Seniorinnen und Senioren, also irgendwie und irgendwann den meisten von uns, zugutekommen würden. Doch dieses Argument weist kaum Substanz auf. Die Umwandlungssätze bröckeln trotz gesteigerten Investitionen in vermeintlich profitable Immobilien schon seit Jahren, wodurch die durch die Pensionskassen ausbezahlten Renten immer mehr an Gewicht gegenüber der dritten Säule (welche ebenso ihre Liquidität in Immobilien anlegen wollen und müssen) oder sonstigen Ersparnissen verlieren. Die Preistreiberei auf dem urbanen Wohnungsmarkt überwiegt bei Weitem dem Eindämmungseffekt bei den sinkenden Renten. Andere wiederum haben schon gar keine Pensionskasse oder dritte Säule und schauen somit bei dieser Rechnung ohnehin in die Röhre.

Profitabel aber nicht sinnvoll

Die Pensionskassen müssen nicht exklusiv als Sündenböcke für eine suboptimale Stadtentwicklung oder für leere Wohnungen an der Peripherie herhalten. Allerdings veranschaulichen sie beispielhaft für viele institutionelle Anleger, warum eine rein renditeorientierte Bautätigkeit nicht zielführend oder zuweilen sogar schädlich sein kann. Wohnraum und dessen Bewohner sind letztlich konkrete Gegebenheiten, die nur im Kontext ihrer Umgebung wirklich korrekt gedeutet werden können. Eine standardisierte Planung ab Reissbrett kann den wahren Bedürfnissen einer Umgebung und ihrer Bewohner nur schwer gerecht werden. Zehntausende leere Wohnungen im Schweizer Mittelland bei gleichzeitiger Wohnungsknappheit in den nahen und überteuerten Städten sprechen da eine deutliche Sprache. Nachhaltigkeit bedeutet in der Immobilienentwicklung nicht zwingend, dass damit gar kein Geld verdient werden darf. Allerdings darf Profit oder Rentabilität allerhöchstens eines unter mehreren mindestens so relevanten Kriterien sein, welche zusammen die Antwort auf die Frage definieren, was, wo und wie gebaut werden soll und vor allem, für wen! Alleine mit ein paar Solarpanels oder Minergie-Zertifizierungen ist dem Anspruch auf Nachhaltigkeit noch nicht Genüge getan. Denn nachhaltiger als ein Haus mit sämtlichen Ökostandards ist ein Haus, welches gar nicht erst gebaut wird, wenn es so in seiner konkreten Form nicht auch wirklich gebraucht wird. 

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