EINE NEUE PERSPEKTIVE FÜR DAS ADLISWILER STADTHAUSAREAL

Eine neue Perspektive für das Adliswiler Stadthausareal

Nach dem Abstimmungs-Nein im vergangenen Mai zu dem privaten Gestaltungsplan des Stadthausareals ist es nun an der Zeit, sich konkret Gedanken über dessen zukünftige Gestaltung und Nutzung zu machen. Als lokal ansässiger Projektentwickler verfolgen wir von der 1618 AG zusammen mit dem Zürcher Architekturbüro Bauwerkstadt eine konkrete Vision für das zentral gelegene Areal an der Sihl.

Das Wichtigste in Kürze

  • Mitspracherecht des Souveräns erhalten, Parzelle bleibt im Eigentum der Stadt.
  • Belebung der Zürichstrasse durch Schliessen der Baulücke und Fassung des Strassenraums.
  • Wohnraum in Zentrumsnähe schaffen und Kulturland erhalten, Verkehrsträger und Umwelt durch kurze Wege entlasten. 
  • Grosszügige, gut besonnte, öffentliche Freifläche zur Sihl hin.
  • Neue attraktive Begrünung von Strassenraum und Freifläche.
  • Engmaschige Durchwegung für Fussgänger und Langsamverkehr.
  • Erhalt der Grundsteinhäuser; Intakte Bausubstanz nutzen, kein unnötiger Abbruch und damit einhergehende Verschwendung von Steuergeldern und grauer Energie.
  • Kulturelle Einrichtungen und Gewerbeflächen verbleiben in den Grundsteinhäusern.
  • Umsetzbarkeit: Durch zonenkonforme Planung kann der Vorschlag zügig und unkomplizier umgesetzt werden. Eine allfällige Verdichtung in einer zweiten Etappe ist mitgedacht und bleibt immer noch möglich.
  • Öffentlich zugängliche Parkplätze bleiben in reduziertem Umfang erhalten

Das das vom Adliswiler Stadtrat favorisierte Projekt wurde nach langem Hin und Her vom Volk abgelehnt. Zwar besteht damit vorerst immer noch Ungewissheit über die Zukunft des zentral gelegenen Areals, doch der Weg für eine in unseren Augen bessere Ausnützung dessen Potentials ist nun frei und kann neu gedacht werden. Darum treten wir von der 1.618 AG jetzt in Kooperation mit dem Architekturbüro Bauwerkstadt mit einem Vorschlag auf den Plan, den wir als Alternativentwurf zum ursprünglichen Vorhaben der Stadt konzipiert haben. 

«Mit dem alten Projekt hätte die Stadt ohne Not grosses Potential verschenkt, anstatt dieses nachhaltig zu nutzen», meint unser in Adliswil wohnhafte Geschäftsführer Kai Isemann zur Lancierung unseres neuen Projekts. Was ihn am alten Projekt besonders gestört hatte und auch von den Gegnern der Abstimmungsvorlage als zentrales Argument ins Feld geführt wurde, war der nur einmalig erfolgende Erlös, welchen die Stadt mit dem Verkauf des Areals an einen privaten Investor eingefahren hätte, anstatt als langfristige Eigentümerin die Öffentlichkeit dauerhaft daran teilhaben zu lassen. «Nachhaltig war das verworfene Projekt nicht einmal in baulicher Hinsicht», findet Isemann weiter, der bei der Realisierung von Bauprojekten der 1.618 AG praktisch ausschliesslich auf regionale Naturmaterialien wie Stein, Lehm und Holz setzt. Beim ursprünglich geplanten Nutzungskonzept war auch keine wirkliche Begegnungszone vorgesehen, welche diesen Namen verdienen würde. Und dies obwohl das Stadthausareal einen nicht unwesentlichen Teil des Adliswiler Zentrums ausmacht. Wir finden daher, dass hier mehr als eine blosse Wohnwüste möglich sein muss! 

Die Grundsteinhäuser erhalten

Im Zusammenhang mit dem abgelehnten Projekt wurden die beiden hellblauen Grundsteinhäuser am Südende des Areals aus dem Kataster für schützenswerte Bauten gestrichen und wären abgerissen worden, weil die zunächst favorisierten Investoren ein Vielfaches des Bauvolumen vorsahen als die Regelbauweise nach Bau- und Zonenordnung dies zugelassen hätten. Uns schwebt etwas Anderes vor. «Wir wollen die bestehenden Baugesetze im Gegensatz zum Vorgängerprojekt nicht aushebeln sondern noch einen gewissen Gestaltungsspielraum für zukünftige Bedürfnisse offenlassen», begründen Demjan Haller und Sebastian Rieker die relative Zurückhaltung bei unserem sehr konkreten Bauvorhaben für das Areal, welches unter anderem einen auf räumliche Harmonie bedachten und generationen-übergreifenden Mix an Townhouses für Familien und Geschosswohnungen sowie ein breites Spektrum an Gewerbe- und Begegnungsräumen vorsieht. Büros, Atelies, Galerie und Café sind vorgesehen, auch eine Kita würde Platz finden. 

Ausnutzung

Bezüglich der baulichen Dichte schlagen wir vor, die zulässige, zonenkonforme Ausnutzung auszuschöpfen und dabei die Möglichkeit einer künftigen Verdichtung sicherzustellen. Durch die konzentrierte Anordnung und Ausnutzung entlang der Zürichstrasse und die geschickte Organisation der Einstellhalle bleibt der Stadt die Möglichkeit einer zukünftigen Verdichtung in einer zweiten Etappe erhalten.

Der von uns vorgesehene Zeilenbau würde, abgegrenzt durch einen grünen Puffer, die Zürichstrasse begleiten und im Süden des Areals mit den aus unserer Sicht nach wie vor schützenswerten Bauten in einer Häuserzeile verschmelzen, partiell unterbrochen von dem bereits bestehenden Baumbestand, der ebenfalls so gut wie nur möglich geschützt und in die neue Überbauung integriert werden soll.

Sihlwärts soll die Fläche zwischen Bebauung und Fussgängerweg offengelassen werden und öffentlich zugänglich bleiben. Angedacht sind dort unter anderem Permakultur-Gemeinschaftsgärten sowie lauschige Sitzplätze. Und: das ganze Areal soll, geht es nach uns, zu 100 Prozent Eigentum der Stadt Adliswil bleiben und nicht in die Hände privater Investoren abgegeben werden. Nur so ist die Nachhaltigkeit des Areals für die Stadt Adliswil und dessen Bevölkerung zu gewährleisten. Sei es durch fortwährende Mieterträge für die Stadt oder durch die mögliche Beeinflussung der künftigen Entwicklung des Areals durch den Souverän. Entsprechend ist es nur folgerichtig, dass wir für die Realisierung eines solchen Wohn- und Gestaltungsprojekts eine lokale Baugenossenschaft als strategischen Partner für die Stadt vorsehen würden. 

 

Wie weiter jetzt?

Unser Vorschlag soll den Adliswiler Bürgern und der Stadtverwaltung als neue Diskussionsgrundlage für eine tatsächlich enkeltaugliche Entwicklung des Stadthausareals dienen. Selbstverständlich würden sich die 1618 AG sowie die Bauwerkstadt sehr freuen, bei der weiterführenden Planung und Umsetzung eine entscheidende Rolle spielen zu dürfen; das ist unser täglich Brot und das dafür notwendige, wertkonservative Partner-Netzwerk steht bereit. In den Augen unseres Geschäftsführers Kai Isemann, der schon seit Jahren als Privatperson und Wahl-Adliswiler die Entwicklung um das Stadthausareal intensiv verfolgt, geht es jetzt allerdings primär darum, dass etwas tatsächlich Sinnhaftes umgesetzt wird, unter welcher Flagge auch immer. 

Unser konkreter Vorschlag in Stichworten und Zahlen

Städtebau

  • Ein Zeilenbau begleitet die Zürichstrasse und spielt einen grossen, zusammenhängenden und gut besonnten Freiraum zwischen Neubau und Sihlufer frei;
  • Der Grossteil der Zeile ist von der Strasse zurückversetzt. Dadurch entsteht ein Filter zwischen den Wohnungen und den Passanten. Ausserdem werden damit die Lärmimissionen gedämpft;
  • Der nördliche Kopf tritt selbstbewusst zur Strassenbaulinie vor und knüpft an die bestehenden Bauten auf den Nachbarsparzellen an;
  • Der südliche Kopf ragt zweigeschossig in den rückwärtigen Raum und bindet die bestehenden Grundsteinhäuser in die Bebauung ein;
  • Zwischen Zeile und Gehsteig wird das Terrain eben bis an die Fassade geführt. Die Höhenkoten von Durchgängen und Wohnungszugängen werden denjenigen des Trottoirs angepasst. Dadurch ergibt sich eine Höhenstaffelung der Zeile in vier Schritten entlang dem zur Sihl hin ansteigenden Strassenniveau;
  • Durch die Ausbildung der beiden Köpfe fügt sich die Zeile in der Körnigkeit der Umgebung ein;
  • Die Strasse, welche die betroffenen Parzellen heute in der Mitte zerschneidet, wird an den nördlichen Rand des Areals verlegt. Sie dient weiterhin der Erschliessung der Rückwärtigen Parzellen. Neu wird die Einstellhalle des Neubaus darüber erschlossen.

 

Typologie

  • Um die gewerblichen Nutzungen (KiTa, Kunstgalerie, Hofladen, Jugendzentrum, Kleingewerbe, Kreativwirtschaft) in den Grundsteinhäusern zu konzentrieren, wird im Neubau auf das Angebot von gewerblichen Flächen gänzlich verzichtet;
  • Eine Schicht mit lokaler Bepflanzung zwischen Zürichstrasse und Neubau sorgt für Ruhe und Privatsphäre in den untersten Wohnungen. Desweiteren werden die Erdgeschosse der drei südlichen Treppenhäuser zusammen mit den zugehörigen Gärten als Hochparterre ausgebildet;
  • Der südliche Kopf im ruhigeren rückwärtigen Bereich beherbergt kompakte Reiheneinfamilienhäuser mit Bezug zum neuen Spielhof der zu den Grundsteinhäusern hin aufgespannt wird und im Westen direkt an die Sihlpromenade anstösst;
  • Die restlichen Wohnungen sind vorwiegend stufenlos als Geschosswohnungen konzipiert. Sie weisen allesamt mehrseitige Ausrichtungen auf und profitieren von lärmabgewandten Fassadenanteilen und guter Besonnung;
  • Die Konzentration der Ausnutzung entlang der Zürichstrasse schafft nicht nur eine bestmögliche Adressierung der Treppenhäuser, sondern ermöglicht auch eine allfällige zukünftig notwendige Verdichtung in Form einer zweiten Etappe auf der Freifläche zwischen Zeile und Sihlufer.

EG | Umgebung

2. bis 4. OG

DG

UG

Umgebung

 

Nachhaltigkeit (enkeltauglich)

  • Die Dachflächen im Attikageschoss werden zur Gewinnung von Sonnenenergie genutzt;
  • Durch die Setzung des Volumens kann ein Grossteil des Baumbestandes erhalten und mit Neupflanzungen ergänzt werden;
  • Der Heizwärmebedarf der Bebauung wird so weit als möglich mit erneuerbaren Energien gedeckt. Erdsonden sind aktuell leider nicht zulässig (Gewässerschutz), die Nutzung von Grundwasserwärme ist jedoch möglich;
  • Die graue Energie wird durch die konsequente Verwendung von nachhaltigen Materialien minimiert. So soll das Gebäude in Holzbauweise erstellt werden und es werden Lehmbaustoffe und ungebrannte Ziegel in der Konstruktion verwendet;
  • Die Freifläche im Westen der Parzelle wird als Anbaufläche für Permakultur verwendet. Die Kinder der KiTa profitieren von der Fläche als Aussenraum und können bereits früh über den Anbau von Lebensmitteln lernen. Im dazugehörigen Hofladen werden die Erzeugnisse für Be- und Anwohner zu attraktiven Konditionen zum Verkauf angeboten. Für die Bewohner der Stadt Adliswil dient der grosszügige Freiraum als Naherholungsgebiet;
  • Da die Bewohner der Genossenschaftswohnungen nur den Minimalbedarf nach Parkplatzreglement benötigen, kann die Hälfte der Plätze in der Einstellhalle bewirtschaftet und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden;
  • Durch das ganzheitliche Angebot an Naherholungsgebiet, Kinderbetreuungsplätzen, Wohnraum und Gewerbeflächen werden lange Wege vermieden;
  • Eine allfällige zweite Etappe zur Verdichtung des Areals ermöglicht die Anpassung an zukünftige Bedürfnisse;
  • Die Gewässerabstandslinie wird vollumfänglich eingehalten. Damit bleibt der Sihl der nötige Freiraum erhalten;
  • Das gesamte Areal bleibt im Besitz der Stadt und wird lediglich im Baurecht an die neu zu gründende Baugenossenschaft abgegeben.

 

Einige konkrete Vorschläge für die Umsetzung

  • Aufbau und Begleitung der Genossenschaftsstruktur: CooperativeSuisse; fördert, vernetzt und schafft Öffentlichkeit für das soziale Unternehmertum.
  • Finanzierung: Alternative Bank Schweiz und Coopera Sammelstiftung; zwei der ganz wenigen tatsächlich enkeltauglich wirtschaftenden Banken resp. Pensionskassen der Schweiz.
  • Gesamtplanung & Bauleitung: 1618 AG; Nun, wir hatten die Idee und würden uns freuen, sie auch umsetzen zu dürfen.
  • Architektur: Bauwerkstadt AG; Oben genanntes gilt auch hier.
  • Umgebung: down-to-earth, Im Bereich Permakultur, einer der besten Planer.
  • Lehmbau: terrabloc SA; Aus dem eigenen Aushub die Ziegel für den Bau herstellen? Das machen die.
  • Lehm- & Malerarbeiten: Dittli Maler AG, eines der wenigen uns bekannten Unternehmen, die traditionelles Handwerk, strikt nach ökologischen Grundsätzen, umzusetzen verstehen.

Für weitere Auskünfte stehen die Initiatoren Demjan Haller, Kai Isemann und Sebastian Rieker gerne zur Verfügung. 

* Notabene, für die Gewerbeeinheiten der Grundsteinhäuser könnten wir bereits jetzt eine Vollvermietung nachweisen.

 

© Zeichnungen Giancarlo Sanna | © Planung Bauwerkstadt

 

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